70城房价慢刹车
年初快速升温的中国房价，近月来出现“慢刹车”迹象。中国国家统计局18日发布的数据显示，今年6月份，70个大中城市中，55城新建商品住宅价格环比上涨，比5月份减少5城，其中33城涨幅环比收窄；10城环比下降，比5月份增加6城，是自去年11月份以来房价下降城市数量首次环比增多。
走势
楼市上演“过山车”
2016年上半年房地产市场经历了“过山车”行情，从2015年的低迷到春节期间的一二线不冷，三四线不热；从3月一线市场整体爆发，到“四小龙”的诞生；从4月房市的全面复苏，到5、6月的回调，房地产市场的剧烈变动超出人们的想象。
具体来看，今年2月之前，一线城市领涨全国，尤其深圳新建住房价格环比涨幅达4.1%，同比涨幅更是高达52.7%。而一线城市收紧后，二线城市便借机突击，3月，房价涨幅环比最高的三个城市分别为，厦门环比上涨5.4%、合肥上涨4.6%、上海上涨4.3%。4月，房价涨幅环比最高城市则分别为，合肥上涨5.8%、厦门上涨5.3%、南京上涨4.4%。5月、6月则延续该趋势。
中原地产市场总监张大伟表示，此前二线城市涨幅超过一线城市的最主要原因是政策因素。他指出，3月，一线城市相继出台不同力度的约束性政策抑制了一线城市继续大幅上涨。另一方面，二线城市政策却从限购、限贷方面呈现最大宽松，导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃，促使厦门、南京、合肥、苏州加速去库存。
而在政策收紧与市场预期的影响下，现阶段房地产市场降温明显。亚豪机构市场总监郭毅表示，楼市正在进入新一轮盘整期。一方面，环比下降城市数量再次扩容，但另一方面，同样是三、四线城市，其中牡丹江、泉州已连续两个月出现价格环比下滑，而锦州商品住宅价格已连续15个月环比下滑。
同时，亚豪机构数据显示，6月北上广深四个一线城市均出现商品住宅价格涨幅放缓的迹象。相比5月的环比涨幅，其中北京涨幅减少了0.7%，上海下降了1.2%，广州下降了0.6%，只有深圳环比涨幅微涨0.3%。
上海易居研究院研究员朱光表示，今年以来，全国楼市以去库存为主要目的，绝大部分城市仍将延续宽松的购房和信贷政策，再加上居民受制于投资渠道有限，往往将投资房产作为资产增值的主要工具，因此楼市成交活跃，但从历史上来看，如此高速增长，很难维持较长时间。
中金公司也有类似判断。中金宏观组报告预测，房地产行业“三年周期变两年”，下半年或提前进入下行通道。
解读
6月房价上涨城市减少 涨幅收窄
统计局数据显示，6月，70个大中城市中，合肥、厦门、南京、深圳等55城新房价格环比上涨，锦州、唐山、包头、北海、银川等10城环比下跌。这是房价上涨城市数量连续第二个月环比减少，也是去年11月份以来新房价格下降城市数量首次环比增多。
上涨城市减少的同时，房价总体涨幅继续收窄。据测算，6月份70个大中城市新房价格环比平均上涨1.8%，比上月收窄0.1个百分点。最高环比涨幅也由5月厦门的5.5%，降至6月合肥的4.9%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者分析，一年多来中国房价呈现出这样的走势——去年5月份开始止跌反弹，之后一线城市、二线热点城市开始领涨，继而房价整体上扬，到今年5月、6月开始出现了增幅收窄的态势。
厦门、合肥连续4个月轮流领涨
6月份全国房价分化局面持续。国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出，环比方面，一线城市房价涨幅扩大，二三线城市则在收窄。同比方面，一线城市收窄，二三线城市在扩大。
梳理今年以来统计局发布的70城房价数据可发现，二线热点城市已全面取代一线城市，连续4个月成为房价领涨先锋。今年1、2月份深圳、上海房价涨幅居首，3月到6月则由厦门、合肥轮流领涨，市场因此将厦门、合肥、南京、江苏称为房价领涨 “四小龙”。
“一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市进入二线城市，推高了当地房价。”严跃进表示，今年以来热点城市房价攀升，各类捂盘惜售的现象增加，这让规范市场的重要性进一步凸显。
二手房价格连涨15个月 增幅收窄
按照统计局数据计算，6月份，70个大中城市二手住宅价格平均环比上涨0.5%，目前已连续15个月上涨。但与新房趋势一致，5、6月二手房价格涨幅也出现收窄。
严跃进指出，涨幅收窄这说明房东报价策略有所调整，加之很多城市二手房挂牌量开始增加，可以看出人们对未来市场判断有所变化，预计三季度二手房价格增幅会继续收窄。
在二手房价格上涨城市中，厦门二手房价格环比涨幅居首，上涨4.3%，合肥、石家庄涨幅位列第二、三。曾上演“楼市疯狂”大戏、但在4、5月止涨的深圳，二手房价再度环比上扬。
中原地产首席分析师张大伟指出，深圳等一线城市出现涨幅扩大是受到5月下半月“地王”涌现影响，此前的调控政策影响被抵消。
7城市房价由升转跌
一边是一线城市和热点二线城市的艳阳高温，而另一边，部分城市却在去库存的压力之下再遇价格下跌的冰霜。
6月，银川、乌鲁木齐、唐山、包头、襄阳、北海和三亚7个城市新建商品住宅价格由5月的上升转变为下跌。另外，锦州、牡丹江、泉州6月新建商品住宅价格则仍持续跌势。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，价格下跌城市面临的去库存压力大。唐山、北海、乌鲁木齐等城市库存去化周期都还在30个月左右。购房者心理多倾向于‘买涨不买跌’，价格下跌会让去库存压力增加。
近半城市房价一年来涨幅不如存款利率
从另一方面看，虽然目前国内一年期存款利率依旧处于较低水平，但从国内70个大中城市房价来看，仍有相当部分城市一年来的房价涨幅还不如存款利率高。据了解，目前银行一年期存款利率为1.75%。以新建商品住宅为例，在70个城市中就有27个城市一年来的房价涨幅不到1.5%，其中不乏呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨、昆明、西宁、银川、乌鲁木齐这些省会城市，而且也包括大连、桂林、三亚、大理、北海、秦皇岛这些旅游热点城市。
在全国70个大中城市的二手房方面，一年来房价涨幅不及一年定期存款利率的城市更多达33个，包括青岛、海口、贵阳、西安、烟台、徐州、扬州等地的二手房价格同比涨幅都不足1.75%。其中15个城市的二手房价格都较去年同期有所下降，降幅最大的是锦州，达到5.9%。同时锦州的新建商品住宅价格也是同比降幅最大的，达到3.5%。
上半年54省市发力去库存
中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，从2015年年初开始，房价上涨18个月后，再次出现下调城市数量增加，环比上涨城市数量继续减少，涨幅继续收窄的情况。调控趋势出现了明显改变，在过去的一年多，房地产市场调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一线、二线城市及一二线辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象。
房价降温离不开各省市去库存政策扶持。据中原地产数据统计，今年上半年合计有山西、内蒙古、广西、海南、云南、江西、福建、辽宁、广东等54个省市出台不同力度的去库存政策。
走势预测——楼市未来一年走势如何？
近日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房2016中期报告》。
该报告预测，当前房地产市场总体回升，今年下半年至2017年第二季度，房价涨幅或呈回落趋势，房地产投资增速将趋缓。
上述报告还预测，“少数城市热，多数城市冷”的市场分化将进一步加剧。
财经专家王亚宏认为，房价环比涨幅连续收窄显示目前房价处于高位，地产市场处进入上涨无力的敏感时期，市场进一步走势并不明朗。由于当前较为宽松的货币政策仍会持续，这使得一部分资金会继续流向房地产市场，创造出“繁荣”的环境。但另一方面，对住房的限购政策已经从一线城市向二线城市扩展，在市场上也开始出现投资者信心不足的情况，这使得市场的有效需求受限。因此投资与需求间的角力将决定下半年房地产市场的走势。
前景 调控趋向“一城一策”
“上半年尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大。因此预计下半年房地产调控政策将从‘因城施策’升级到‘一城一策’。”张大伟表示。
的确，从上半年来看，房地产政策频出。中原地产数据显示，据不完全统计，截至目前，有多达54个省市发布房地产去库存政策。
例如，厦门于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化。变化最大的应该是，对于名下有1套房但未结清贷款的或2笔及以上贷款记录的，首付从原本的执行40%提升到60%。停止向三套房发放公积金贷款。
张大伟认为，过去全面宽松的趋势已经出现变化，政策开始“托底盖帽”。这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现约束性的政策。而未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。
发改委日前表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。
此外，有报道称，18日上午，住建部部长陈政高带队调研万达、保利、融创和恒大四家房企，摸底当前市场情况，尤其是一二三四线城市的土地市场情况和库存压力，并为下一步政策调整支招。据悉，住建部将分别听取房企、央行以及众金融机构的看法，了解目前市场状态、风险程度，进一步细化政策重点。
